Flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas
Con la entrada en vigor de la Ley 4/2016, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del Mercado del alquiler de viviendas, se pretende flexibilizar el mercado del alquiler para lograr su dinamización, ante el escaso porcentaje de población que habita en una vivienda de alquiler respecto a la media europea.
Esta dinamización se quiere basar en el equilibrio entre las necesidades de vivienda en alquiler y las garantías que deben ofrecerse a los arrendadores.
Las principales novedades que introduce esta norma son las siguientes:
1. En cuanto al régimen jurídico aplicable a los contratos de alquiler de vivienda, se refuerza la libertad de pactos, dando prioridad a la voluntad de las partes.
2. Duración del arrendamiento: se reduce de cinco a tres años la prórroga obligatoria y de tres a uno la prórroga tácita.
3. Posibilidad de recuperación del inmueble por el arrendador para destinarlo a vivienda permanente: se incorpora esta posibilidad aunque no se hubiese previsto expresamente así en el contrato, si bien se requiere que hubiera transcurrido al menos el primer año de duración del contrato.
4. Posibilidad de desistimiento por el arrendatario en cualquier momento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses y lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Se reconoce la posibilidad de que las partes puedan pactar una indemnización para el caso de desistimiento.
5. Inoponibilidad frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho de los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas.
6. Inoponibilidad frente al tercero adquirente de una vivienda que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria del arrendamiento de la misma . Todo ello, sin mengua alguna de los derechos ni del arrendador, ni del arrendatario.
7. Exclusión del ámbito de la LAU del alojamiento privado para el turismo, para que queden regulados por la normativa sectorial específica o, en su defecto, se les aplique el régimen de los arrendamientos de temporada, que no sufre modificación.
8. En el ámbito procesal se vincula el lanzamiento a la falta de oposición del demandado, de tal modo que si éste no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere para oponerse o allanarse, el secretario judicial dictará decreto dando por terminado el juicio y producirá el lanzamiento (frente al sistema actual que impide señalar el lanzamiento hasta que no se sepa si la vista se ha celebrado o no).
9. Se crea un Registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler. Tendrán acceso a la información obrante en el mismo los propietarios de inmuebles que deseen suscribir contratos de arrendamiento sobre los mismos, sean personas físicas o jurídicas.
10. Se mantienen las ayudas de subsidiación de préstamos convenidos que se vinieran percibiendo, pero quedan suprimidas y sin efectos el resto de ayudas de subsidiación al préstamo reconocidas dentro del marco de los Planes Estatales de Vivienda.
